随着改革开放的深入，以住房产权为抵押向金融机构发放抵押贷款是企业获取资金的常用手段。当此类房屋被拆除时，银行作为抵押权人，将加入拆迁的法律关系，否则可能侵犯抵押权。因此，抵押房屋拆迁纠纷具有不同于普通房屋拆迁活动的程序和特点。
一 抵押房屋的概念与特点
城市房屋拆迁中的抵押房屋，即有抵押权的房屋，是指被拆迁人拥有或经营的，依法作为履行债务的抵押物的房屋。住房抵押是最常见的担保形式。其法律意义在于，当债务人不履行债务时，债权人有权从拍卖或出售房屋的收益中优先获得补偿。
抵押房屋具有以下特点：
1.所有权受到限制
一旦房屋被抵押，房屋所有人的权利将受到限制，尤其是处分权的限制。根据所有权制度，房屋所有权人有权处分房屋，抵押后房屋所有权不变，影响房屋在拆迁活动中的补偿安置权益，被拆迁人未经抵押权人同意不得处分房屋。
2.抵押权依附于债权
既然抵押的目的是为了保证债务的偿还，债务就应该合法存在。债务消失，被拆迁人房屋抵押义务消失的，抵押权人不得限制原抵押权人的处分权。
3.抵押权须依法设立
在民间借贷中，债权人要求债务人提供房屋抵押作为债务的担保，这往往以双方的书面文件为依据，忽视了抵押登记制度的存在，从而造成抵押权的瑕疵。在拆迁实践中，合同中约定的抵押房屋往往被拆除。赔偿完成后，债权就会知道消息，权利就会受到损害，纠纷就会产生。
4.抵押房屋的性质变化
长期以来，大多数有抵押权的房屋都是私有房屋。近年来，这种性质被逆转了。企业住房在抵押住房中的比重越来越高，已经成为主体。企业效益下降的范围越来越广。一旦房屋被拆除，优先雇用员工和偿还债务之间就会出现矛盾。在法律原则方面确实有一个棘手的问题。
二 拆迁抵押房屋纠纷的处理
《城市房屋拆迁管理条例》第30条规定：“抵押房屋的拆迁应当按照国家有关担保法执行。”根据现行法律规定的两种拆迁补偿方式，带有抵押权的房屋拆迁的具体操作也有所不同。
1.抵押房屋拆迁采用货币补偿的方式操作
抵押房屋被拆除，选择货币补偿方式的，抵押权人和抵押人应协商重新设定抵押权或先偿还债务，使抵押房屋原抵押权消失，被拆除人可向被拆除人获得补偿。抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能偿还到期债务的，拆迁人有权不支付拆迁补偿。
上述规定需要对被拆迁抵押房屋进行货币补偿，因为所获得的补偿应属于抵押财产。根据这一规定，房屋抵押因房屋拆迁而被破坏，其补偿作为抵押财产，保障了抵押权人的合同权益，体现了担保的法律意义。
2.抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作
被拆迁人在拆迁抵押房屋时选择产权调换方式的，在补偿操作中应注意以下两点：
(1)抵押人和抵押权人应就产权已变更的房屋重新签订抵押合同
(2)如抵押权人和抵押人在拆迁期限内未能达成新的抵押协议，则该房屋视为产权有争议的房屋。拆迁人应当提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审批后，方可实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋进行调查记录，拆迁人应当到公证处办理证据保全。
尚未就拆除抵押房屋达成新的抵押协议。一般来说，大部分原因都是来自被拆迁人，主要是因为原抵押合同有异议。对此，抵押权人应及时提起诉讼，防止债权落空。当然，也有一些人主动提起诉讼，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，以维护自己的合法权益。
三 在建工程拆迁纠纷的处理
在实践中，抵押房屋也有一个非常特殊的情况，即开发商开发的房屋在竣工前被拆除。除了向银行借款作为抵押，在建项目也可能拖欠款项并已被预售。因房屋拆迁发生的争议，必须按照《中华人民共和国合同法》第286条及相应的司法解释处理。
文章推荐：
