棚户区改造是征地拆迁领域的热点话题之一，“补偿是否合理”也是每一位被拆人最为关心的问题。现在城市房屋拆迁最主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，虽然其已经对补偿范围进行了框架性的描述，但仍然因为不够具体，适用时会发生很多分歧。现实中很多城市中有很多老宅都是带有院落、空地的，这些多出来的面积的补偿一般都非常低，这是否合理？
其实最高人民法院对此早有具体规定，今天，
北京京康律师事务所主任史西宁律师
为大家进行讲解。
院落按市场价补偿有法律依据
最高法《于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中明确提出国有土地上房屋征收补偿中，应将
当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿
。此次回复可以直接作为被征收人主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。
依据该补偿原则，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条中说到：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产市场评估活动应当坚持的一个重要的原则就是
替代原则
。该原则要求对房地产的估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，区位、用途、建筑结构、使用面积等方面与估价对象相同或相近的房地产。那么，对带院落的房屋进行评估时亦应选择同样带院落的房屋的市场交易价作参考。
在房地产评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被拆迁入拥有的院落及拥有的附属设施。
因此，《条例》第24条中的“等因素”应当包括对被拆迁房屋的价值产生重要影响的院落、空地。
在拆迁过程中，若有关部门拒绝给予我们院落、空地的合理补偿，就属严重侵害百姓利益的行为，我们应当大胆争取!
集体土地上房屋院落亦应借鉴
《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定，集体土地上房屋拆迁要参照《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》精神执行。即使目前农村宅基地审批越管越严，宅基地最大面积也越来越小，但不可否认，农村房屋院落空地也是应当给予补偿的。尤其是对一些城中村来说，这些集体土地已经划入城市规划区，这些村民的院落亦应当按照市场价值进行补偿。
现实中，有不少村民的院落没有按照国家政策进行合理的补偿，史律师在此也希望国家能继续完善法律，扩大集体土地院落按照市场价值补偿的范围，进一步保障广大农民的合法权益！
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