建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
建方嘉[2003]234号
各省、自治区、直辖市建设厅(建委)，直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：
为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，建设部根据《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的情况和问题，请及时向我部住房和房地产司反馈。
中华人民共和国建设部
二三年十二月一日
城市房屋拆迁估价指导意见
第一条为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和国家标准《房地产估价规范》的有关规定，制定本意见。
第二条本意见适用于城市规划区国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动。
第三条本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的位置、用途和建筑面积，对房地产市场价格进行的估价。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不含拆迁非住宅房屋造成的搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业补偿费，以及被拆迁房屋内部装修的补偿金额。拆迁非住宅房屋造成停产停业的搬迁补助费、临时安置补助费和补偿金，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋内部装修补偿金额由被拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第四条拆迁评估应当由具有房地产价格评估资格的评估机构(以下简称评估机构)承担，评估报告必须由专职注册房地产估价师签字。
第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公平、合法的原则。任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第六条市、县房地产管理部门应当公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构供拆迁当事人选择。
拆迁评估机构的确定应当公开透明，拆迁方应当进行表决或者抽签等。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。两个以上评估机构需要评估的，评估机构应当在拆迁评估的依据、原则、程序、方法和参数选择等方面协调实施共同标准。
第七条拆迁估价机构，一般受拆迁人委托。委托人应当与评估机构签订拆迁评估书面合同。
第八条委托鉴定机构不得转让或者变相转让委托鉴定业务。
与拆迁有利害关系或者是拆迁当事人的估价机构和估价人员应当回避。
第九条拆迁当事人有义务如实向评估机构提供必要的拆迁评估材料，并协助评估机构进行实地调查。
第十条委托评估机构和评估人员需要查阅被拆除房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
第十一条拆迁评估的目的统一表述为“评估房地产”
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和权属档案的记载为准；各地对拟拆除房屋的性质和面积有特殊规定的，以本规定为准；拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的性质或者面积达成一致的，可以根据协商结果进行评估。
对被拆除房屋的性质不能达成一致意见的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。无法约定被拆迁房屋面积的，可以向按照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积评估机构申请评估；未设立房屋面积鉴定机构的，具有房地产测绘资质的房地产测绘单位可以委托测量。
拆迁中涉及被拆迁房屋性质和面积的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房产管理部门解决。
第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场的成交价格，每年至少定期公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
第十四条拆迁估价应当参照同类房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产情况进行。
第十五条拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地调查，做好实地调查记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
现场勘查记录应由鉴定人、拆迁人和被拆迁人签字认可。
因被拆迁人原因无法对被拆迁房屋进行实地勘察拍照，或者被拆迁人不同意在实地勘察记录上签字的，应当由除被拆迁人和评估机构外无利害关系的第三方见证，并在评估报告中作出相应说明。
第十六条拆迁估价一般应采用市场比较法。如果没有市场比较法，可以采用其他估值方法，并在估值报告中充分说明原因。
第十七条拆迁评估价格应当以人民币货币单位计价，准确至人民币。
第十八条评估机构应当将分户初步评估结果向居民公示7日，并进行现场说明，听取相关意见。
公示期满后，评估机构应向委托方提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。客户应将分户的评估报告转发给被拆迁人。
第十九条拆迁人或者被拆迁人对估价报告有疑问的，可以咨询估价机构。评估机构应当向其说明评估的依据、原则、程序、方法、参数选择以及产生评估结果的过程。
第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，可以在收到估价报告之日起5日内，书面向原估价机构申请复核估价，也可以委托其他估价机构评估。
第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核鉴定的，估价机构应当自收到复核鉴定书面申请之日起5日内给予答复。评估结果发生变化的，应当重新出具评估报告；评估结果未发生变化的，应当出具书面通知。
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