有没有懂法律的朋友，开发商强制禁止封阳台（非露台）合理吗有没有办法处理
《法律解读|物业公司不允许我家封阳台，怎么办？》
本文已发表在公众号：业主法律观察。
关于封阳台，涉及以下几个问题
一、物业公司是否有权对装修行为进行管理？
二、拟封的阳台属于专有部分还是共有部分？
三、封闭阳台需注意的合规事项（以广州市为例）
请听我慢慢道来：
一、物业公司是否有权对装修行为进行管理？
根据《物业管理条例》第四十六条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
因此，物业服务企业如果认为装修违反相关规定，有权制止并向有关行政管理部门报告。
二、拟封的阳台属于专有部分还是共有部分？
阳台分为封闭式阳台和非封闭式阳台，根据《房产测量规范》《住宅设计规范》等规定，其建筑面积的计算方式有所不同。
1、《房产测量规范》的规定，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。
2、根据国家质量技术监督局、建设部联合发布《住宅设计规范》条文说明，阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。
3、根据《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》，套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和，套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
但是，这是否意味着只有计算入建筑面积的部分，才是专有部分呢？
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
另外，《住宅建筑设计规范》第二章（户内设计）规定将阳台规定在第七节，而第三章（共用部分）对此没有规定。
《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
因此，笔者认为可以得出以下结论：
半封闭阳台也属于专有部分，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
三、封闭阳台需注意的合规事项
（以广州市为例）
相关法律依据：
《物业管理条例》第四十八条
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
《城市市容和环境卫生管理条例》第十条
一切单位和个人都应当保持建筑物的整洁、美观。在城市人民政府规定的街道的临街建筑物的阳台和窗外，不得堆放、吊挂有碍市容的物品。搭建或者封闭阳台必须符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定。
1是否不违反《城市市容和环境卫生管理条例》第十条的规定，符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定？
经查阅《广州市市容环境卫生管理规定（2006）》，第二十二条规定，新建、改建建筑物的阳台和窗户的护栏、防盗网、空调设备托架、遮阳（雨）篷、公用电视接收系统等设施应当按照城市容貌标准设置，已建成但不符合城市容貌标准的应逐步改造。但值得注意的是，该条例未对违反第二十二条规定情形制定处罚规则。
建议咨询广州市城管局。
2有无违反建设工程规划许可规定？
根据《广州市房屋安全管理规定（2012修正）》第十三条，房屋使用过程中，不得有下列影响房屋安全的行为：（一）未报经城市规划部门批准，擅自改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或者在天台上建设建（构）筑物。
因此，“未报经城市规划部门批准，擅自封闭阳台”可能违反《广州市房屋安全管理规定（2012修正）》，但如果不影响房屋安全，装修行为符合物权法的规定。
根据《广州市城市规划条例》第三十八条，竣工投入使用的建（构）筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或在天台上建设建（构）筑物。
因此，封闭阳台需要经过城市规划部门批准。建议咨询广州市规划和自然资源局番禺区分局是否需要批准、需要经过何种流程。
3管理规约是否有效？是否不违反管理规约？
（1）若物业管理区域未成立业主大会
根据《物业管理条例》第二十二条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
根据《物业管理条例》第二十三条，业主在已对临时管理规约予以书面承诺的情况下，受临时管理规约约束。
（2）若物业管理区域已经成立业主大会
根据《物业管理条例》第十一条，制定和修改管理规约，由业主共同决定。
实践中，一般由业主委员会启动业主大会会议，由双过半的业主表决同意通过。业主可向业主委员会了解表决过程，若认为关于管理规约的决议生效，即使内心不同意也应当遵守。若认为决议程序不合法，可考虑提起业主撤销权诉讼。
问：为什么别家可以封？而我家不行？【以下仅从另一面提供思路，谨慎效仿】
找一家跟你家户型差不多、但是已经把阳台封了的邻居，通过12345平台投诉，若相关部门答复称该业户封闭阳台的装修行为合法，那么您封闭阳台的装修也不该受到阻挠，视处理结果再与物业沟通。
封闭自家阳台 到底合不合法
首先上结论：封阳台值得。
大部分北方家庭或者家里养了宠物的家庭，
都会选择封阳台
。对于想要户型改造的朋友，封阳台也是刚需，有朋友留言提问：
今天阿尚重点跟大家谈谈如何封阳台，以及封阳台需要注意的一些事。
物业不让封阳台？
很多人想封阳台，无奈问物业就是一个无情拒绝。
关于这一点，从物业的角度，一般小区明面上不让封阳台，主要是为了美观，此外也有施工安全的考虑，为了避免后患，一般会告诉你“不能封”，
或者说“要按要求封”
在业主的角度，如果有强烈的封阳台需求，最好跟物业理性沟通，
统一封阳台的标准和样式，
还是有操作的余地。
此外，如果封阳台的同时，想对阳台和客厅之间的墙进行拆改，就要跟物业确认，看这个墙是否承重，再做决定。
毕竟，封不封阳台，安全还是第一位的。
如何封阳台？步骤是怎么样的？
通常情况下，装修的首要一步就是封阳台。
如果说阳台有
下水或者是电路的需要,
要在封阳台之前进行,
因为封阳台的时候本身对阳台墙面的就是一种破坏再装修的过程,改完水电就可以施工了。
一般按照
水路改造-封完阳台-铺砖或刷墙
这样的顺序是OK的，不然地砖铺好了，发现洗衣机的排水口位置不对，又得敲开重新弄，很麻烦。
2.封阳台的材料
封阳台你可以简单理解为给阳台的墙体上装上窗户。
一般都是先做外框,然后开始安装铝合金门窗。铝合金门窗装好之后在缝隙的地方打胶做好密封性。
要注意,在封阳台选玻璃窗户的时候，最好选用中空玻璃,这种玻璃气密性高
,而且水密性和隔音效果也更强。如果对
有着较强的要求，最好装
断桥铝
材料的。
3.接下来就是
刷漆或者贴砖了,
阳台贴砖一般都是
贴砖压2公分左右的窗框,
这样是防水的有效保障,而且在阳台窗是水平的情况下贴出的砖也会很漂亮。
封阳台用什么材料好？
一般的高层封阳台可以用
断桥铝+双层中空玻璃
,因为断桥铝的隔热隔热效果比塑钢的要好些，同时也具有良好的
隔音性
防火防腐性
,保温效果好，使用寿命长，维护起来也很方便，但是价格一般会比较贵一些。
也有很多朋友喜欢实木的田园风格。实木材料装饰效果是很不错的,但是木材的抗老化能力差,日晒雨淋后也很容易被腐蚀，
所以木材封阳台防腐和防晒措施要做到位。
好啦，今天关于如何封阳台，阿尚就介绍到这里，如果有什么问题欢迎在评论区留言交流。
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法院判决：私封阳台违法（我的胜诉案例）
上海某物业公司委托我代理了这样一个案件：
业主要求封闭阳台，物业为了整个小区的环境统一，不同意封闭，收了对方的封阳台材料，对方将物业起诉至法院，要求归还封阳台材料、要求物业同意他封闭阳台。
法院调解时，让物业归还了装修材料。
开庭时，业主认为自己有权封闭自己家阳台，物业阻止封闭阳台违法；封闭阳台合理，不封闭阳台灰尘太大；封阳台有利于安全，否则小偷会从阳台爬进自己家里。
我代表物业公司出庭，发表了如下意见：
1、不允许封闭阳台不是物业公司自己私自的主张，是按照前期物业管理规约的要求做的。前期管理规约不是针对一个业主的，是针对所有业主的，作为原告的业主也签字确认遵守，所以物业不存在违法。
2、前期管理规约对此的约定，是为了小区业主的整体利益着想的。本身整体建筑就是这样设计的，这样设计是为了小区看上去更美观，因此前期管理规约对此的约定没有侵害业主的合法权益，是合法有效的。
3、如果业主一定要封闭，那要等到业主成立业委会后，经过业主表决，重新制定了管理规约，同意封闭阳台才行。
4、为了小区美观，如果要封闭，建议物业协商，统一格式和颜色，不能谁想怎么封就怎么封，将小区搞的乱七八糟，影响小区外观，最终导致房产贬值。
法院采信了我的主张，判决驳回了业主（要求封闭阳台）的诉请，物业公司胜诉。
相关法律规定：
《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”
《物业管理条例》第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”
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