2019年农村宅基地如何合法买卖99%的人不知道
随着集体土地改革的不断深入，农民宅基地的价值也是水涨船高。新《土地管理法》开了一个口子，即将全面允许了符合规划的集体经营性建设用地进入土地一级市场。对于农民朋友来说这个消息当然是重大利好，但细心的朋友已经发现了，这口子开的非常谨慎，其中并不包含宅基地。全国人大代表的意思是，目前宅基地“三权分置”的试点成果尚不成熟，尚不适宜在全国进行推广。那对于想要出售或者购买宅基地的人来说，该如何合法买卖宅基地？北京京坤律师事务所高级合伙人史西宁律师以最新法律法律为大家讲解！
买卖是否有效重点看买家
要解释为什么有些人不能买宅基地，这里必须要先解释一下宅基地的性质：农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。简单来说，宅基地就是专属于本集体成员的福利。
1、一般情况，买家为是同村村民，签订的合同有效；
出售给本村村民是符合宅基地政策颁布的初衷，所以一般情况下法院法院都会认可其效力。
最高人民法院2011年的全国民事审判工作会议纪要显示：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”
在最高人民法院的示范下，北京高院、安徽高院、广东高院、上海高院都有着类似的规定。
2、买家为它村村民，试点区域可以认定为有效，非试点区域一般认定为无效；
国务院曾申请全国人大在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域进行宅基地的试点工作，这些地方的宅基地管理放的较宽，一些试点上已经允许跨村买卖，法院对这些地区的宅基地买卖的效力也采取默许态度，但仅限试点。
最高法2015年全国民事审判工作会议纪要显示：“对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
3、买家是城市居民，原则上不认可其效力。
前中央国土资源部认为“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”中央对城市居民买宅基地采取的是“坚决反对”的态度。
但该问题在现实中也是确实存在的，所以司法实践中还是争议，比如上海就比较特殊，根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，其会对宅基地买卖合同作无效处理，但却“承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”。
买卖宅基地的行为是合法的吗继承呢
在农村，相信广大农民朋友对“一户一宅”非常关注，我国法律也规定了农村里一户居民只能拥有一块宅基地。那么在实践中，我们经常能看到有农民在卖宅基地，那么这种买卖行为合法吗？如果是继承呢？
在实践中，为什么宅基地可以买卖呢？其实，在我国农村，宅基地是可以买卖的，但需要注意的是，卖方必须是农村户口且是本村的集体经济组织成员，简单来说，就是买方和卖方必须是一个村子的。如果买方与卖方不是一个村子的该怎么办？一般情况下，买卖协议应按照无效认定。我国《合同法》第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而且，我国《农村宅基地管理办法》第14条规定“出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的，其宅基地申请不予批准。”也就是说，不光签订的买卖协议无效，卖方再申请宅基地的话，是不会被批准的，当然，这是当地还有空余宅基地的情况下。
一般来说，继承人的户口是农村，且与被继承人同为一个村子的话，那么是可以继承的。如果继承人的户口是城市户口，那么是可以继承宅基地上的房屋，因为该房屋是被继承人自行花费财产进行搭建的，被继承人拥有房屋的所有权。但是，在农村，农民朋友只拥有宅基地的使用权而非所有权，但是在实践中，继承人在继承房屋后，往往会获得宅基地的使用权，因为这遵循了我国地随房走的原则。这里大家需要注意的是，继承人继承房屋后，是不可以对该房屋进行翻建的，等到房屋完全倒塌后，宅基地的使用权再由村委收回。
经常有农村朋友问我，为什么农村可以一户一宅而城市可以一户多宅，这是因为，城市的土地是归国家所有的，是具有相应的商业性质。而农村的土地是归村集体经济组织所有，是不具有商业性质的。另外，城市的房屋是有使用期限的，众所周知的城市房屋的使用期限是70年，而农村的房屋是没有使用期限的，只要拥有农村户口，那么就不用担心农村房屋期限的问题。
北京楹庭律师至今有20年的拆迁诉讼经验，为企业为被拆迁人依法争取合理补偿，有过因国有土地按集体土地征收补偿提高34倍的典型案件，也有介入后7天快速结案的某企业经典案例，还有以违法建筑强拆某汽贸城到法院裁定赔偿1亿9千余万的案例，也有通过非诉方式就解决企业数千万企业厂房征收补偿的问题，鉴于行政诉讼的专业性，需要常年大量案件办理的丰富经验，很多被征收人也因此找到北京楹庭律师。
2019年农村宅基地如何合法买卖居然有这么多人不知道
随着集体土地改革的不断深入，农民宅基地的价值也是水涨船高。新《土地管理法》开了一个口子，即将全面允许了符合规划的集体经营性建设用地进入土地一级市场。对于农民朋友来说这个消息当然是重大利好，但细心的朋友已经发现了，这口子开的非常谨慎，其中并不包含宅基地。全国人大代表的意思是，目前宅基地“三权分置”的试点成果尚不成熟，尚不适宜在全国进行推广。那对于想要出售或者购买宅基地的人来说，该如何合法买卖宅基地？北京京坤律师事务所高级合伙人史西宁律师以最新法律法律为大家讲解！
买卖是否有效重点看买家
要解释为什么有些人不能买宅基地，这里必须要先解释一下宅基地的性质：农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。简单来说，宅基地就是专属于本集体成员的福利。
1、一般情况，买家为是同村村民，签订的合同有效；
出售给本村村民是符合宅基地政策颁布的初衷，所以一般情况下法院法院都会认可其效力。
最高人民法院2011年的全国民事审判工作会议纪要显示：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”
在最高人民法院的示范下，北京高院、安徽高院、广东高院、上海高院都有着类似的规定。
2、买家为它村村民，试点区域可以认定为有效，非试点区域一般认定为无效；
国务院曾申请全国人大在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域进行宅基地的试点工作，这些地方的宅基地管理放的较宽，一些试点上已经允许跨村买卖，法院对这些地区的宅基地买卖的效力也采取默许态度，但仅限试点。
最高法2015年全国民事审判工作会议纪要显示：“对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
3、买家是城市居民，原则上不认可其效力。
前中央国土资源部认为“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”中央对城市居民买宅基地采取的是“坚决反对”的态度。
但该问题在现实中也是确实存在的，所以司法实践中还是争议，比如上海就比较特殊，根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，其会对宅基地买卖合同作无效处理，但却“承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”。
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