自然人出租房屋免交增值税这个还真不一定
房屋属于不动产，出租房屋就是不动产租赁服务，个人出租房屋，当然也是提供了不动产租赁服务。
财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：
不动产租赁服务，按照规定的话，
一般计税税率9%，简易计税征收率5%。
正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是9%。
如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2016年4月30日之前取得的不动产，而且需要先去主管税务机关备案后方可采用。
小规模纳税人都适用简易计税方法，征收率为5%，注意这里是5%，不是3%，很多人会搞错，
当然如果是个体工商户的小规模纳税人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
其他个人
出租不动产（不含住房）征收率为5%，住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
从上述政策规定我们可以很清楚的知道，对于自然人出租房屋的增值税问题，其实要分出租的是住房还是非住房。
非住房，按照5%的征收率计算应纳税额
住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额
看了，一般政策下，个人出租不管是住房还是非住房，都是需要缴纳增值税的，但是为什么我们都听说个人出租房屋不交增值税呢？
其实这源于一个政策。
国家税务总局公告2019年第4号规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
所以，个人出租房屋，不管是住房还是非住房，只要月租金不超过10万，那么就享受免征增值税政策。
出租房屋当然要给别人开票，自然人没法自行开具发票，只能向税务局申请代开，而且值得注意的是，如果要享受月租金10万以下免增值税的政策，那么只能代开增值税普通发票。
比如，下图这张发票，月租金未超过10万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。
如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。道理也很简单，专票是可以抵扣的，如果你这边不交，对方还要抵扣，这肯定是不现实的。
先打住，个人能代开专票吗？？？
基本是不能的，但是出租不动产这个还真可以。
国税发[2004]153号国家税务总局关于印发《税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）》的通知第二条规定本办法所称
代开专用发票是指主管税务机关为所辖范围内的增值税纳税人代开专用发票，其他单位和个人不得代开。
而第五条说本办法所称
增值税纳税人
已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体经营者）以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人。
这其实就已经确定了其他个人不得代开增值税专用发票的总体原则。
但是，营改增后，下面三种情况，个人也可以代开专票，我们来看看。
税总函[2016]145号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知第二条第（四）
增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，
纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
也就是说其他个人转让、出租不动产，如果购买方或者承租方不是其他个人的，这个时候可以到地税代开增值税专用发票
国家税务总局公告2016年第45号国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告第三条：接受税务机关委托代征税款的保险企业，向个人保险代理人支付佣金费用后，可代个人保险代理人统一向主管国税机关申请汇总代开增值税普通发票或增值税专用发票。
第七条规定证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人比照上述规定执行。
注意:国地税合并后，都是向税务局申请了，不分国地税了。
所以，如果承租方需要专票，个人是可以去代开的。
个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。
下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
=20000/（1+5%）×1.5%
=285.71
你可以看到金额和税额是没有直接匹配关系的，税率栏也是星号。当然，承租方可以按票面的税额进行抵扣。
如果个人出租的非住房，月度未超过10万，但是需要开专票，那就妥妥的就是5%，比如下面这张发票。
综上所述，个人出租房屋，免不免增值税还真不一定。
这得看你的租金多少，还需要看你是否需要开具增值税专用发票？
增值税普通发票，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。超过10万，住房1.5%，非住房5%。
“包租婆”栽了出租房屋不交税，房东被判刑9个月罚款2万
目前房屋租赁市场异常混乱，偷逃税款已成常态，据税务部门数据显示，目前仅有一成房东主动纳税。大家都知道，前一段时间，个税专项附加扣除要求提供房东的信息，这下可急坏了房东。
一时间，房东纷纷放出话来，要信息可以啊！要么涨租，要么直接搬走，房子我不租了行不行！最后迫于舆论的压力，国家税务总局最后还是取消这项规定。
那么，房东大人，你以为真的就这么结束了？
目前，山东省为了整治房屋租赁市场偷逃税款的乱象。
税务已联合公安、工商等部门，成立了“综合治税办公室”，开始排查登记出租房源。
必要时，实施上门排查。
房东不交税的时代真的要过去了，房东不交税将面临严重的风险。
【案例触目惊心：出租房屋逃税，女房东被判刑9个月，罚款2万！】
河南省驻马店市中级人民法院刑事裁定书
（2019）豫17刑终68号
2010年至2015年期间，被告人王巧玉不申报纳税，逃避纳税共计
361843.4
元，数额较大，且纳税年度中逃税数额占应纳税额的最高比例为100%，其行为已构成逃税罪。
王巧玉主动到公安机关说明情况，并如实供述自己的犯罪事实，且当庭表示认罪，可认定为自首，依法可从轻处罚。在公安机关立案后提起公诉前主动缴纳全部税款及滞纳金，且系初犯，认罪态度好，认罪认罚，并主动交纳罚金，可酌情从轻处罚。据此，依照《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一、三款、第六十七条第一款、第五十二条之规定，
判决：被告人王巧玉犯逃税罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币二万元。
个人出租房屋是一个非常常见的行为，很多公司都会涉及从个人手中租用房屋的经营行为。对于公司来说，了解租赁业务各个环节涉及的税费以及税费的负税人，能够帮助企业省下不少钱。
那么承租方需要了解个人出租房屋涉及的哪些税呢？每种税如何计算？
个人出租住房所涉及税种繁多，每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同。
共涉及
增值税、城市维护建设税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、教育费附加、地方教育附加、印花税等税费！
今天我们就通过思维导图的形式一起来学习一下！
（1）增值税到底要不要交？
根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：
出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
所以对于自然人出租房屋的增值税问题，我们要分出租的是住房还是非住房来计算税费。
例：某人出租房屋租期为1年，年租金为90万元（含增值税价），采用一次性收取租金的方式收取租金，本地区的土地使用税征收标准为8元/平方米，城建税为7%，教育费附加和地方教育费附加合计为5%。
此项出租业务的应缴增值税为：
非住房：90÷（1+5%）×5%＝4.285714万元
住房：90÷（1+5%）×1.5%=1.28571429万元
但是采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
因此，本例中分摊至各月为90÷12＝7.5万元是免征增值税的。相应的，城建税以及教育费附加和地方教育附加等都相应免征。
政策依据：《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（2019年第4号）、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》。
应纳土地使用税（减半征收）：200×8×50%＝800元
印花税（减半征收）：900000×0.1%×50%＝450元
政策依据：《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)。
免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。故在计算房产税和个人所得税时，不得扣减应征而免征的增值税额。
年应纳房产税为：900000×12%×50%＝54000元
个人所得税：可以扣除的相关费用（即此项出租业务中缴纳的相关税费）＝800+450+54000＝55250元
故年应纳个人所得税为：(900000-55250)×（1-20%）×20%＝135160元。
政策依据：《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）
（2）个人所得税怎么交？
非住房
根据《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定：个人所得税法中财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率。
根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定：二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。四、……个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
那么出租非住房的个人所得税=（含税销售额-可以扣除的相关费用）×（1-20%）×20%
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
出租住房的个人所得税=（含税销售额-可以扣除的相关费用）×（1-20%）×10%
（3）还有这些税是必须要缴纳的
房产税
无论是出租住房还是非住房，都需要缴纳房产税，但是缴纳的比例有所不同。
非住房
：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：从租计征的法定税率是12%。
：根据（财税〔2008〕24号）规定：个人出租按4％的税率征收房产税。
出租非住房必须缴纳城镇土地使用税、印花税
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，印花税为含税销售额x1%。
城镇土地使用税：每平方米年税额x占地面积（年税额各地标准不同）。
（4）这些情况下，以下税种可以免征
月租金少于10万免征的（住房、非住房）：
增值税、城建税、教育附加、地方教育附加
政策依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）
个人出租住房可以免征：
城镇土地使用税、印花税
政策依据：《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
马上2020年，给房东们提个醒，
别给自己添麻烦，
务必按时、依法纳税！
‖来源：胡晓峰律师，小颖言税（作者：严颖），中税答疑新媒体智库，税政第一线。
个人出租房屋注意了已有业主因未申报个税被税务稽查
国家税务总局海口市美兰区税务局税务行政处罚决定书
美兰税罚〔2020〕0001号
李岫颖（纳税人识别号：230103195903083223):
经我局对你2016年11月-2017年11月期间出租房产取得租金收入情况进行核实，你存在违法事实及处罚决定如下：
一、违法事实
你2016年11月-2017年11月期间出租位于海口市海甸岛和平大道都市海岸8栋B401房产取得租金收入42,000.00元，未按规定申报纳税。
二、处罚决定
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条的规定，现对你2016年11月-2017年11月期间未缴房产税1,680.00元、个人所得税3,072.00元，做出0.5倍的罚款：罚款金额4,752×0.5=2,376.00元。
以上应缴款项共计2,376.00元。限你自本决定书送达之日起15日内到国家税务总局海口市美兰区税务局缴纳入库。到期不缴纳罚款，我局将依照《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第（一）项规定，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。
如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起六十日内依法向国家税务总局海口市税务局申请行政复议，或者自收到本决定书之日起六个月内依法向人民法院起诉。如对处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，我局将采取《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定的强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。
国家税务总局海口市美兰区税务局
2020年8月26日
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